承租人解除房屋租赁合同案

摘要：解除权的行使将直接导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果，我国合同法都对解除权的行使设置了一定的限制条件。 

【案情介绍】

2012年3月28日，博龙比奥XX公司与恒立通XX公司签订租房补充合同，主要内容为：恒立通公司将其所有的贵州路16号乙网点地下一层3号房出租给博龙比奥公司使用。租赁期限自2012年4月1日至2015年12月31日。租金每年10万元，每年分两次支付。合同签订后，博龙比奥公司向恒立通公司支付租金5万元。博龙比奥公司称，因恒立通公司没有将房屋漏水的问题处理好，致使其合同目的不能实现，其曾于2012年6月16日通知恒立通公司解除合同，并退还已付租金。恒立通公司未予理睬，故2012年8月1日，博龙比奥公司向法院提起诉讼，要求解除租赁合同，并要求返还5万元租金。

【律师分析】

本案的争议焦点为博龙比奥公司是否有权解除劳动合同。由于解除权的行使将直接导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果，我国合同法都对解除权的行使设置了一定的限制条件。通常情况下，只有当一方违约达到法定或约定的解除条件时，守约方要求解除合同的，才能得到人民法院或者仲裁机构的支持;若不符合法定或约定的解除条件，特别是对于违约方要求解除合同的，一般难以得到支持。结合本案，因恒立通公司未能如约交付合格的房屋，导致博龙比奥公司无法正常使用租赁房屋，致使合同目的无法实现，因此，博龙比奥公司有权解除租赁合同。

关于租赁合同的解除时间，一般分三种情况：1、诉讼之前，双方当事人协商解除租赁合同给的，协商确定之日为合同解除之日。2、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为行使合同解除权并无不当的，解除合同通知送达之日为合同解除之日。3、一方当事人行使合同解除权，对方有异议提起诉讼，经法院审理后认为当事人无合同解除权，但双方当事人在诉讼中均同意解除合同的，可以在判决或调解书中明确合意解除之日为合同解除之日。4、一方当事人在诉讼程序之外并未依法向对方发出解除通知，但在起诉状中明确提出要求解除合同的意思表示，这种意思表示具有对世效力，应以起诉状诉讼时间作为合同解除的时间。结合本案，由于博龙比奥公司未能举证证明其向恒立通公司发出解除通知，因此，以起诉时即2012年8月1日作为合同解除的时间。

【法院判决】

本案中，博龙比奥公司与恒立通公司签订房屋租赁合同并接收房屋后，于2012年8月1日通过起诉的方式通知恒立通公司解除双方的合同，并明确表示其接收房屋后一直末实际使用该房屋。博龙比奥公司的该行为，表明双方的租赁合同无法继续履行，双方的合同应当解除。

至于博龙比奥公司已交纳的房屋租金5万元，作为对恒立通公司损失的赔偿较为合理，对博龙比奥公司要求返还该租金的诉讼请求，予以驳回。综上，判决：

一、解除博龙比奥公司与恒立通公司签订的房屋租赁合同;

二、博龙比奥公司于本判决生效之日起10日内将青岛市贵州路16号乙网点地下一层3号房屋返还恒立通公司;

三、驳回博龙比奥公司的其他诉讼请求。