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承租方欠交租金出租方是否享有留置权

【案情简介】

2010年3月，曾某与赵某签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，承租赵某位于河北路的私有房屋(以下简称“房屋”)用于经销家用电器，租赁合同约定“租赁期限内，如承租方未按时向出租方交纳租金或水、电、气等费用的，出租方有权对承租方的财产行使留置权”。

2011年5月，曾某因经营不善导致资金周转困难，对欠付债权人郭某的款项未能按时偿还，曾某遂书面承诺将房屋内所有家用电器顶账给郭某，之后潜逃外地、不知所踪。但当郭某去接收曾某的家用电器时，赵某以曾某欠付其三个月的租金为由主张对曾某的家用电器行使留置权。郭某遂向法院提起财产保全申请，对房屋内的家用电器进行了查封。随后，赵某以对该查封的家用电器享有留置权为由请求法院解除查封。

问题一、我国关于留置权的构成要件是什么?

关于留置权的构成要件，我国存在一个立法变迁的过程。

1、1987年，我国《民法通则》第89条第4项规定:“按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。”

根据《民法通则》的该条规定，留置权的构成要件主要有以下三项:

(1)双方之间须存在合同关系;

(2)一方占有对方财产的依据是合同中有约定;

(3)对方不按合同给付应付款项且超过约定期限。

由此可见，《民法通则》规定的留置权是一种合同留置权，但对合同类型并无限制性规定。

2、1995年，我国《担保法》开始实施。该法第82条规定:“本法所称留置，是指依照本法第八十四条的规定，债权人依照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照本法规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”该法第84条又规定:“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债务人不履行债务的，债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同，适用前款的规定。”

根据《担保法》的上述规定，留置权的构成要件主要有以下三项:

(1)债权人与债务人之间有法定的可以产生留置权的合同类型，即保管合同、运输合同与加工承揽合同;

(2)债权人基于合同约定而占有债务人的动产;

(3)债务已届清偿期而债务人未履行义务。

由此可见，《担保法》将留置权适用的合同类型限制在保管合同、运输合同与加工承揽合同。《担保法》对于留置权采取严格限制的原因主要是，考虑到我国的市场经济体制刚刚起步，有关市场经济的法律制度还不完善，一套有序的市场机制还未形成。

3、1999年，我国《合同法》开始实施，该法规定将留置权适用的合同类型扩大到五类合同，即保管合同、运输合同、加工承揽合同、仓储合同与行纪合同。

4、2007年，我国《物权法》开始实施，该法第230条规定:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”第231条规定:“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”

根据《物权法》的上述规定，留置权的构成要件主要有以下三项:

(1)债权人合法占有债务人的动产;

(2)债务人不履行到期债务;

(3)债权的发生与动产的占有基于同一法律关系，但企业之间的留置除外。

由此可见，与《民法通则》、《合同法》和《担保法》相比，《物权法》扩大了留置权的适用范围。

首先，《物权法》扩大了留置权担保的债权类型。即留置权不再局限于五类合同债权，因侵权行为、无因管理或不当得利而成立的债权，均可适用留置。这是因为:因侵权行为、无因管理或不当得利而成立的债权，在性质上与因合同所产生的债权并无不同，留置权担保债权清偿的功能不应存在差异。

其次，《物权法》放松了对商事留置的要求。即企业之间留置的财产可以不与债权的发生属于同一法律关系。需要说明的是，《物权法》规定的“同一法律关系”，应指同一个法律关系，而非同一种法律关系。

问题二、赵某对曾某的家用电器是否享有留置权?

案例中赵某对曾某的家用电器不享有留置权，理由如下:

《物权法》的基本原则之一是物权法定原则，即:物权的种类和内容由法律规定。留置权系担保物权的一种，尽管《物权法》对留置权的规定不再限制其合同类型，但当事人关于留置权的约定内容只有在不违反法律的情形下才有效。

《物权法》第230条规定:“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”根据上述规定，留置物必须为债权人“已经合法占有的债务人的动产”。其中所谓的“合法”，是指必须是有合法原因而占有，基于合同关系而占有债务人的动产或基于其他正当原因而占有他人交付的物或者给其造成损害的物品等，均属于合法占有。强占债务人的与债务无关的物品而迫使其偿还债务，则构成侵权行为，不能发生留置权。在通常情况下，租赁合同中承租方依约占有的是出租方的处所、场地、设备等，而出租方并不占有承租方的财产。因此，虽然本案双方当事人存在关于留置权的约定，但由于该约定违反

《物权法》关于“债权人合法占有债务人的动产”的规定，该约定无效，赵某对曾某的家用电器不享有留置权。

问题三、法院是否可以对家用电器采取财产保全措施?

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第102条规定:“人民法院对抵押物、留置物可以采取财产保全措施，但抵押权人、留置权人有优先受偿权。”

根据上述规定，人民法院对留置物采取财产保全措施后并不影响留置权的效力。留置权人并不能以对留置物享有留置权为由来对抗法院的财产保全措施。

本案中的赵某对曾某的家用电器并不享有留置权，不能就家用电器优先受偿，但退一步讲，即使赵某对家用电器享有留置权，根据上述分析，其享有的留置权仍不能对抗人民法院的财产保全，其以对家用电器享有留置权为由请求法院解除查封的主张缺乏法律依据。