【事实概要】

2007年对于李女士（化名）来说可谓是命途多舛的一年。李女士的母亲在偶然间被确诊为癌症并且已到晚期，李女士权衡了一下母亲的病情以及自己的状况，决定找一套环境以及地理位置较好的住房来更好地照顾患病的母亲。经过仔细挑选，小区（化名）进入了李女士的视线。于是在2007年初，李女士委托XX房屋中介公司帮忙为其在福缘小区内寻找一套合适的住房。李女士认为这本就是一件再普通不过的房屋买卖交易，然而迎接她的却是令其始料未及的强硬违约诉讼。2007年2月初，经XX房地产中介公司介绍李女士与该房地产中介公司以及良先生（化名）一家一起签订了《房屋买卖居间合同》。当时良先生提出因正值春节，如果李女士在缴清定金和首付款（合计100万）后可以先入住，至于房产证，三月份即可获得，而后可以再交清尾款，办理产权过户手续。当时虽逢房地产市场低迷时期，但李女士因求房心切仍以在当时也属于单价交易中最高的价格购得该房屋。于是在3月初李女士便根据合同约定搬进了约定房屋。将这一房产视为自己以后永久住所的李女士为了缴清剩余的尾款，毅然决定将自己原来所有的两处房产寻找中介尽快出售，凌厉风行的李女士分别于2007年3月20日和4月5日同买房人办理了过户登记手续。尽管因房地产的低迷走向影响了卖出价格，但李女士认为能为母亲提供一个好的养病环境这一切也值得了。然而，令李女士万万没想到的是，在她同XX房屋中介公司联系结清尾款事宜时，却被告知良先生已不想卖房的残酷事实，此时正值中秋和十一假期，这对于仅剩这唯一处住所的李女士一家来说无疑是当头一棒。李女士积极与XX房地产中介公司以及良先生一家进行多次协商，但最终都被对方强硬地拒绝，良先生明确表示违约并且执意要收回房子。2008年，求助无门的李女士决定为她的正当财产寻找维权人，经过多番询问，她找的了在房产界纠纷处理中的佼佼者毕文强律师。

【办案掠影】

详细听询案件经过的毕律师认为这是一起“形似正常交易，实则违规炒房”并且公然违反合同约定的违法行为。以对方的推脱、狡辩行为以及强硬态度来看，很可能对方已经使用这种方法得逞过。于是经验丰富的毕律师便为李女士制定了一套 “双管齐下”的维权策略。2008年7月，李女士将不守约定的良先生推上了法庭的被告席。

办案第一阶：运用财产保全制度为李女士合法财产保驾护航

鉴于对方的恶劣态度以及强硬行为，毕律师建议李女士对争议房屋尽快申请财产保权，以防止良先生因取得争议房屋产权证而将诉争房产恶意转让。2008年7月下旬李女士成功递交了财产保全申请，在财产保全裁定作出后，毕律师认为案件时机已经成熟，庭审之时必将十分顺利。

办案第二阶：庭审激辩确定双方买卖合同合法有效，应该继续履行

在庭审的双方对抗中毕律师指出：

首先对方提出的即良先生的配偶不知情因而无法处分共同财产的答辩是脱离事实的。因为我方有证人可以证明良太太当天不仅在场而且对于出售争议房产事宜是以积极的态度加以应对的。XX房地产中介公司徐先生（化名）与杨小姐（化名）均可证明在签订买卖合同当天不仅良先生夫妇均在场，而且在合同签订后，良太太因要为以后房屋过户给李女士做准备，还亲自与XX房地产中介公司的徐先生一起去开发商处拿到了过户的所有材料。律师强调这份证据足以使对方的谎言不攻自破，即良太太在合同签订以及履行的整个过程中是曾积极参与的。根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第55，56条的规定，其他共有人当时明知而不反对事后又提出异议的，应承认买卖关系有效。由此可以明确得出结论即该合同是三方当事人的真实意思表示，这是一份完全符合法律规定的协议。

其次，律师认为对方提出的因尚未取得房产证而造成已签订合同应为无效结果的说辞十分荒谬。虽然良先生以《城市房地产管理法》第三十八条的规定作为答辩依据，但《城市房地产管理法》系管理型法律，且第三十八条的相关规定只在规范房屋交易中的行政管理，而并非禁止交易，在性质上该条规定属于管理性的禁止规范，而对于合同效力发生影响的一般是效力型的禁止规范，故不能仅以违反此项规定为由确定房屋买卖合同无效。毕律师进一步认为，退一步讲，即便良先生以该行政管理型法律质疑合同的效力，但根据最高人民法院关于《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第9条的规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”现本案处于事实调查阶段，卖方现已经办理回房屋产权证，因此根据以上两条原因完全可以认定，该合同是一份具备完全效力，能够实际履行的协议。2009年8月初下达的判决也印证了毕律师的庭审陈述，办完房产过户登记手续的李女士激动之情溢于言表。

【律师说法】

随着中国房地产市场利润的不断增大，近年来我国各线城市的房价不断的飙升，个别一线城市的房价竟达到了令人咂舌的程度。因而，有人便开始利用国家法律、政策规定的不足和漏洞来进行“炒房”行为，以牟取巨额利润。买受人在选房时除应挑选值得信赖的房屋中介公司外，还应注意购房合同签订时的条款陷阱以及程序陷阱，在遵守法定程序的前提下，一定要对不守诚信的“炒房者”提前做好应对的心理及法律准备。就本案而言，卖方当事人是明显的以狡辩的手段否认事实存在，因此，在订立合同时不妨通过增加见证人的数量或采取公证的方式来给合同加上“防护网”，另外，本案的另一个焦点也常常使购房者发生困扰，即在房屋买卖过程中，房屋产权证的取得与否是否影响已签订合同的效力问题。首先，应该澄清的是房屋产权证涉及到的法律关系与订立合同所涉及到的法律关系虽同为民法所调整但它们是两种不同性质的法律关系。房屋产权证涉及到的法律关系属于物权关系，也就是说，房屋产权证与谁真正拥有这间房屋有关，而订立合同是使当事人之间建立契约关系，即合同订立后双方应遵守合同履行，除非这个合同的订立是不合法的。因此，无论是否拥有房屋产权证，订立合法有效的合同对于双方当事人来说都是具有约束力的。