【基本案情】

　　坐落于康城小区11栋4门402号房屋系动迁安置房屋，动迁协议登记房主为樊某某，该房未办理产权证，依照相关政策规定，取得该房5年后该房才被允许上市交易。2013年2月25日，原告尚某到被告樊某家中，与樊某商谈要购买樊某弟弟樊某某所有的该房屋，樊某声称其有权代替樊某某处理该房事宜。双方约定房屋价款为13.8万元，尚某先行给付樊某人民币2000.00元。双方约定待尚某将不慎丢失的身份证和银行卡补办好后，再与动迁协议上登记的房主樊某某签订合同并交付房款。樊某在收到尚某给付的2 000.00元钱后出具了收条，内容为：“今收到尚某购房订金贰仟元整”。后尚某得知国务院办公厅下发了国办发(2013)17号文件(俗称房地产调控国五条)，依该文件的规定争议房屋需交纳20%的个人所得税，于是找到樊某商谈税金负担的问题，要求卖房人按照政策规定负担该个人所得税，被樊某拒绝，樊某认为双方已经约定好，所有税金(包括该笔个人所得税)均应由买房人(原告尚某)负担。双方产生争执，尚某提出无法达成买房协议，要求樊某退还作为预付款的2000.00元，被樊某拒绝。尚某诉至法院，要求判令樊某返回该2 000.00元“订金”。

　　【争议焦点】

　　本案的是：收条争议焦点是合同上的“订金”能否视为与“定金”，能否适用定金罚则?

　　【律师解析】

  定金与订金存在以下区别：

　　1、从性质上看，定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式，具有担保性质。而订金不是一个规范的法律概念，只是预付款性质的一种支付手段，不具有担保性质。

　　2、从主合同的情况来看，定金合同是从属于主合同的从合同，其成立的前提是主合同已经成立生效。而订金的主合同能否成立，还处于一种不确定状态，

　　3、从法律后果来看，交付定金后一方违约，可适用定金罚则，即收取定金的一方违约应当双倍返还定金，交付定金的一方违约，则无权要求返还定金。而交付订金后，如有约定则按约定，如无约定，则收取订金的一方违约，只会将订金返还，交付订金的一方违约，则可主张将订金返还。

　　本案中，收条上的“订金”不能视为“定金”，不能适用定金罚则，理由是：首先，从主合同来看，樊某并非该争议房屋的所有权人，不具有卖房人的主体资格，其与购房人尚某关于房屋买卖并未签订书面协议，口头协议也无法认定，且双方对房屋税费的负担没有磋商一致，均可认定该房屋买卖行为的主合同并未成立，因此定金合同也就不能成立，无法适用定金罚则。其次，樊某在收取现金的收条上写的是“订金”，因双方各执一词，应以收条上的书写内容为准，不能产生“定金”的法律后果，应理解为双方对房屋买卖进行意向性磋商，尚某给付这次房屋交易的预付款2000元，在房屋买卖合同不能成立的情况下，樊某应将不当得利之债订金2000元返还给尚某，尚某主张樊某返还2000元的诉讼请求应当予以支持。