律师风采
发布:http://bhxqls.com 更新时间:2015-10-02 18:14:34
【基本案情】
坐落于康城小区11栋4门402号房屋系动迁安置房屋,动迁协议登记房主为樊某某,该房未办理产权证,依照相关政策规定,取得该房5年后该房才被允许上市交易。2013年2月25日,原告尚某到被告樊某家中,与樊某商谈要购买樊某弟弟樊某某所有的该房屋,樊某声称其有权代替樊某某处理该房事宜。双方约定房屋价款为13.8万元,尚某先行给付樊某人民币2000.00元。双方约定待尚某将不慎丢失的身份证和银行卡补办好后,再与动迁协议上登记的房主樊某某签订合同并交付房款。樊某在收到尚某给付的2 000.00元钱后出具了收条,内容为:“今收到尚某购房订金贰仟元整”。后尚某得知国务院办公厅下发了国办发(2013)17号文件(俗称房地产调控国五条),依该文件的规定争议房屋需交纳20%的个人所得税,于是找到樊某商谈税金负担的问题,要求卖房人按照政策规定负担该个人所得税,被樊某拒绝,樊某认为双方已经约定好,所有税金(包括该笔个人所得税)均应由买房人(原告尚某)负担。双方产生争执,尚某提出无法达成买房协议,要求樊某退还作为预付款的2000.00元,被樊某拒绝。尚某诉至法院,要求判令樊某返回该2 000.00元“订金”。
【争议焦点】
本案的是:收条争议焦点是合同上的“订金”能否视为与“定金”,能否适用定金罚则?
【律师解析】
定金与订金存在以下区别:
1、从性质上看,定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式,具有担保性质。而订金不是一个规范的法律概念,只是预付款性质的一种支付手段,不具有担保性质。
2、从主合同的情况来看,定金合同是从属于主合同的从合同,其成立的前提是主合同已经成立生效。而订金的主合同能否成立,还处于一种不确定状态,
3、从法律后果来看,交付定金后一方违约,可适用定金罚则,即收取定金的一方违约应当双倍返还定金,交付定金的一方违约,则无权要求返还定金。而交付订金后,如有约定则按约定,如无约定,则收取订金的一方违约,只会将订金返还,交付订金的一方违约,则可主张将订金返还。
本案中,收条上的“订金”不能视为“定金”,不能适用定金罚则,理由是:首先,从主合同来看,樊某并非该争议房屋的所有权人,不具有卖房人的主体资格,其与购房人尚某关于房屋买卖并未签订书面协议,口头协议也无法认定,且双方对房屋税费的负担没有磋商一致,均可认定该房屋买卖行为的主合同并未成立,因此定金合同也就不能成立,无法适用定金罚则。其次,樊某在收取现金的收条上写的是“订金”,因双方各执一词,应以收条上的书写内容为准,不能产生“定金”的法律后果,应理解为双方对房屋买卖进行意向性磋商,尚某给付这次房屋交易的预付款2000元,在房屋买卖合同不能成立的情况下,樊某应将不当得利之债订金2000元返还给尚某,尚某主张樊某返还2000元的诉讼请求应当予以支持。